Geçen hafta tahliye taahhütlerine ilişkin yazımızı köşemize taşımıştık. Bu hafta ise kira tespit davalarından ve temerrüt nedeniyle tahliye davalarından bahsedeceğiz.
Son yıllarda kira artış oranlarından kaynaklı ortaya çıkan ihtilaflar arasında kira tespit davaları önemli bir yer tutmaktadır. Kira sözleşmeleri, uzun süreli sözleşmeler kapsamına girmektedir. Pratikte bir yıl olarak düzenlense de Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı yasa gereği bu sözleşmeler kendiliğinden uzar. Ancak, Türkiye gibi yüksek enflasyonla mücadele eden bir ülkede, üç yıl önce belirlenen kira bedeli günümüz koşullarında sembolik kalabilmektedir.
TÜİK'in belirlediği kira artış oranları ise enflasyon karşısında yetersiz kalmakta ve bu durum kira bedellerinin yeniden tespit edilmesi ihtiyacını doğurmaktadır. Hukuken, kira sözleşmesindeki bedelin tarafların rızası dışında değiştirilmesi ancak hâkim müdahalesi ile mümkündür ve bu davalar kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az 5 yıl geçtikten sonra açılabilir. Bu nedenle, kiralayanın kira tespit davası açmadan önce kira başlangıç tarihine dikkat etmesi oldukça önemlidir.
Kiralayanın dava açması durumunda, talep edilen yeni kira bedelinin tarafları mağdur etmeyecek bir seviyede belirlenmesi gerektiği unutulmamalıdır. Hâkim, davacının talebiyle bağlı kalacağından, talebin enflasyon karşısında makul bir seviyede olması davanın sonuçlanmasında etkili olacaktır. Ayrıca, dava süreçlerinin uzun sürebileceği göz önüne alındığında, yanlış bir talep, kira tespitinin amacına ulaşmasını engelleyebilir.
Diğer yandan, günümüzde sıklıkla görülen bir diğer dava türü de temerrüt nedeniyle tahliye davalarıdır. Bu tür davaların artışında, kiracıların kira bedellerini zamanında ödeyememesi önemli bir etkendir. Hukuken, kiracı bir kira dönemi içerisinde iki ay kira bedelini ödemezse, kiralayan için tahliye sebebi doğmaktadır. Kiracı, icra müdürlüğünün verdiği süre içinde kira borcunu ödemez ve taşınmazı tahliye etmezse, kiralayan temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiracıların burada dikkat etmesi gereken en önemli husus, kira bedelinin zamanında ve eksiksiz bir şekilde ödenmesidir.
Sonuç olarak, kira ilişkileri hem kiralayan hem de kiracılar açısından çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilecek niteliktedir. Bu tür davalarda hak kaybı yaşanmaması için tarafların hem kira sözleşmelerini hem de yasal yükümlülüklerini dikkatle takip etmeleri gerekmektedir.
Gelecek hafta başka bir hukuki meselede buluşmak üzere!